Keskpank: kodu ostmisel tuleks hinnata võimekust laenu tagasi maksta ka siis, kui laenuintressid tõusevad

Mida teha üle jõu käiva kodulaenu puhul? Foto: Shutterstock

Eesti Panga äsjavalminud analüüsi järgi pole Eesti finantssektoris praegu suuri riske, sest majandus tervikuna on kriisist taastunud ja maksepuhkusel olevate laenude maht on oluliselt vähenenud. Küll aga näeb keskpank teatud ohumärke selles, et suur ostuhuvi ja kiiresti kasvavad kinnisvarahinnad suurendavad inimeste võlakoormust ja osa inimesi võib laenude tagasimaksmisel raskustesse sattuda, kui laenuintressid tulevikus tõusevad.

Eesti Panga hinnangul on Eesti majandus üldiselt heas seisus, sest majanduse maht ületab selgelt kriisieelset taset. Samuti on maksepuhkusel olevate laenude maht oluliselt kahanenud. Erandiks on hotellide ja restoranide sektor, kus majandustegevus on siiani piiratud. Samas pole sinna sektorisse antud laenude maht kuigi suur. Koroonapiirangute mõju majandusele on olnud mõõdukas, nii et see ei ohusta pankade ja muu finantssektori toimimist.

Senisest veidi suurema ohuallikana näeb keskpank väga aktiivset eluasemeturgu, millele annavad hoogu sissetulekute kasv, tarbijate paranenud kindlustunne, kogunenud säästud ja II pensionisambast väljavõetud raha. Suur ostuhuvi ja kiiresti kasvavad kinnisvarahinnad suurendavad laenu võtvate inimeste võlakoormust ja see võib hiljem tekitada raskusi laenude tagasimaksmisel, kui sissetulekud peaksid vähenema või intressimäärad tõusma. Seetõttu kutsub keskpank inimesi eluasemelaenu võtmisel hindama oma suutlikkust maksta laenu tagasi ka siis, kui laenuintressid on tulevikus kõrgemad või kui sissetulek peaks vähenema.

Kodulaenu kaks rusikareeglit

Eesti Panga presidendi Madis Mülleri sõnul on eluasemeturul hetkel ostuhuvi väga suur ja see võib tekitada tunde, et otsus tuleb teha jooksu pealt. „Kodulaen on suur rahaline kohustus ja ma soovitaks lähtuda kahest rusikareeglist. Esiteks, kas suudan laenu tagasi maksta ka siis, kui laenuintress praegusega võrreldes näiteks kahekordistub? Teiseks, kas olen mustadeks päevadeks varunud raha, millega saaksin umbes kuus kuud hakkama? Vastused sellistele kontrollküsimustele tasuks oma panga abiga läbi mõelda, et uus ja parem eluase ei tooks tulevikus kaasa rahalisi probleeme.“

Keskpanga hinnangul on tunnustust väärt valitsuse otsus senisest täpsemini sihtida, kellele riik annab KredExi käenduse abil tuge kinnisvara ostmisel. Lisaks aitavad kinnisvaraturu riske maandada eluasemelaenude andmise nõuded, mille eesmärk on vältida laenubuumi ning kaitsta inimesi ja panku liialt suure riski võtmise eest. Keskpanga kehtestatud reeglite järgi võib laenu anda kuni 85% ulatuses laenu tagatiseks oleva kinnisvara väärtusest ja laenumaksed ei tohiks ületada 50% laenuvõtja sissetulekust. Kui aga kinnisvarahinnad ja sellega koos ka inimeste võlakoormus peaksid väga kiiresti kasvama hakkama, on Eesti Pank valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid.

Riskid Rootsist ja Leedust

Sarnaselt Eestiga on ka meie lähiriikides majanduskasv kiiresti taastunud. See on suurendanud nõudlust kinnisvara ja eluasemelaenude järele. Kiire laenukasvuga on kaasnenud inimeste võlakoormuse suurenemine, mis oli Rootsis juba varem väga kõrge. Kui kinnisvarahinnad Rootsis peaksid järsku oluliselt langema, võib sealsete pankade võlakirjaturgudelt pärinev rahastus äkitselt minna palju kallimaks. Eesti suurimate pankade emapangad Rootsis võivad seejärel ka siinsete pankade rahastust vähendada ja selle hinda tõsta nii, et laenude kättesaadavus Eestis halveneks ja laenuintressid tõuseksid. Leedu puhul on ohuks see, kui paljud inimesed peaksid sattuma rahalistesse raskustesse. See võib märkimisväärselt halvendada Leedu eluasemelaenuturul tegutsevate Eesti pankade rahalist olukorda. Riskide kasvu ohjamiseks on Rootsi ja Leedu karmistanud eluasemelaenude võtmise tingimusi ning tõstnud pankade kapitalinõudeid.

Pankadele taas suuremad kapitalinõuded

Eesti kiiret majanduskasvu toetab tugev pangandussektor, mis on taganud ka koroonakriisi kestel ettevõtetele ja inimestele laenude kättesaadavuse. Kuna majandus on üldiselt kriisist hästi taastunud ja pankade seis on tugev, plaanib Eesti Pank taaskehtestada pankadele kehtinud kapitalipuhvri nõude, mis koroonakriisi alguses viidi kriisimõjude leevendamiseks nulli. Koos nõude taastamisega on kavas muuta ka praegust kapitalipuhvrite süsteemi.

Eesti Pank kavatseb puhvrinõude taastada 1% vastutsüklilise kapitalipuhvri kehtestamise kaudu ning see nõue hakkab asendama kriisi eel kehtinud 1% süsteemse riski puhvri nõuet. Vastutsüklilise kapitalipuhvri eesmärk on tugevdada heal ajal pankade kapitaliseeritust, et tulevikus oleks pankadel võimaliku kriisiolukorra puhuks piisavalt kapitali suuremate laenukahjumite katmiseks ning laenuandmise võimekuse tagamiseks.

Seni nulltasemel olnud vastutsükliline kapitalipuhver hakkab edaspidi koosnema kahest osast. Uueks komponendiks on baasnõue, mis on tavaoludes 1% ning erakorralistes kriisiolukordades võib Eesti Pank seda määra alandada. Baasnõudele lisandub tsükliline nõue, mida Eesti Pank võib tõsta, kui laenukasv on püsivalt kiirem kui pikaajaline majanduskasv. Kui laenukasvu kiirus ei ületa majanduskasvu oma, on puhvri tsükliline osa nulltasemel.

Eesti Pank plaanib novembris teha otsuse, mille järgi kehtestatakse vastutsükliline kapitalipuhver 1% baasnõude tasemel. See otsus, mis hakkaks kehtima 2022. aasta detsembris, tõstab pankadele kehtivaid kapitalipuhvri nõudeid ligikaudu 117 miljoni euro võrra. Edaspidi hakkab keskpank hindama kord kvartalis seda, kas laenukasvu tõttu tuleks vastutsüklilist kapitalipuhvrit tõsta 1% baastasemest kõrgemale.

Lisaks tõuseb uuest aastast LHV Panga kui süsteemselt olulise panga kapitalipuhvri nõue 1,5%le, sest LHV Panga turuosa on hoogsalt suurenenud. Kokku on Eestis neli süsteemselt olulist panka ja ülejäänud kolme panga – Swedbank, SEB Pank ja Luminor – vastav puhvrinõue jääb edasi 2% tasemele.