Kas energiakriis on õige aeg kodu ostmiseks?

Korteriturg. Foto: Marianne Loorents

Viimastel aastatel on kinnisvaraturul olnud tugevaid kõikumisi. Aasta lõpp saab tõenäoliselt olema keerukas kuna kinnisvarasektoris valitsevad keerulised ajad, rekordkõrge inflatsioon ja energiakriis. Mida peaksid tegema need, kes on viimastel aastatel oma kodu ostmiseks raha säätnud ning plaanivad praegusel muutlikul ajal kodu ostu?

Müügipakkumiste tõus

Suurtele muutustele vaatamata on Eesti kinnisvaraturg tänavu endiselt väga aktiivne – geopoliitilise olukorra ja uusarenduste märkimisväärse hinnatõusu kiuste oli Citadele panga esimesel poolaastal väljastatud kodulaenude maht kolmandiku võrra suurem kui mullu. Pärast sõjategevuse algust on eluasemehinnad veelgi kerkinud. Nüüd on turul olukord selline, et Tallinna uusarenduste hinnad on tasemel, mida varasemalt olime harjunud nägema ajaloolises Tallinna vanalinnas. Kinnisvaraturu kõikumistele avaldavad otsest mõju ka energiakriis ja eeldatav kommunaalkulude kasv.

„Esiteks on nõudlus A- ja B-klassi energiamärgisega korterite järele varsemast suurem ja inimesed on valmis parimatest pakkumistest koheselt kinni haarama,“ kommenteeris Citadele panga jaepanganduse juht Marina Hakiainen. „Teiseks on viimase kuu aja jooksul järelturul enam pakkumisi turuväärtusest odavamate hindadega, mis eelduslikult tähendab, et soovitakse minna tehingusse veel enne talvist kütteperioodi.“ Nendes tingimustes tasub kodu ostmisel langetada läbimõeldud otsus, hankides piisavalt informatsiooni kõikide eluasemega kaasnevate kulutuste kohta (kodukindlustus, kasvavad kommunaalkulud, euribori tõusust tingitud suurenev laenumakse).

Üürikorterite pakkumiste langus

Hetkel tegutsevad üüriturul peaasjalikult eraisikud, kes üürivad välja kortereid nõukogudeaegsetes kortermajades või uusarendustes. „Me näeme, et see trend on üürimajade arenduste tõttu muutumas,“ ütleb Hakiainen. Skandinaavias on spetsiaalselt üürimiseks mõeldud kortermajad laialt levinud, pakkudes lahendust inimesele, kes kinnisvara omada ei soovi või olukorras, kus kodulaen on kättesaamatu. Üürimajade ehitus suurendab arendajate vahelist konkurentsi, millest saab suurimat kasu tarbija.

Pank näeb igapäevaselt, et klientide jaoks on elukoha üürimine sageli kinnisvara ostmisele eelnev samm – nii saab praktikas kontrollida, kas konkreetne asukoht vastab tema vajadustele, samuti annab see aega rahaasjade korrastamiseks ning tulevikuplaanide läbimõtlemiseks. Näiteks kui soovitakse elada Tallinna südalinnas, siis tasub kaaluda võimalust elada sealses piirkonnas esmalt üürikorteris. See annab võimaluse veendumaks, kas näiteks taristu vastab soovitule.

Üüriturgu soosib ka asjaolu, et inimesed hindavad üha enam vabadust ning võimalust vajadusel kiirelt elukohta vahetada – hiljutine uuring näitab, et iga neljas ehk 23% inimestest üüriks eluaset (põhjused – soovimatus võtta pikaajalisi kohustusi, vabadus elukohta vahetada, ostuõigus) ning sellega peaksid arvestama mitte ainult arendajad, vaid ka potentsiaalsed koduomanikud, kes on valmis kaaluma oma vara väljaüürimist.

Kas osta või üürida?

Püüdes leida vastust küsimusele, kas üürida või osta, tuleb arvesse võtta mitmeid tegureid. Üks olulisemaid on see, kas plaanitakse jääda elukohta pikemaks ajaks. Kas ollakse valmis pikaajalisi finantskohustusi võtma? Kui kindel ollakse oma töö stabiilsuses? Kas välja valitud piirkond ja kinnisvara tüüp vastavad ootustele ka viie aasta pärast? Kui neile küsimustele saab vastata põhimõtteliselt jaatavalt, siis võib minna edasi finantsolukorra hindamise juurde.

Kinnisvara ostmisest rääkides on väga oluline kohe alguses paika panna, kas osta eluase selleks, et seda ise kasutada, või investeeringuks. Hiljutisest Citadele uuringust selgus, et ligikaudu 33% inimestest on kodu ostmist edasi lükanud, sest nad ootavad eluasemehindade langust, kuid arvestades uute korterite vähesust esmaturul ja arendusi, mis tuleb suhteliselt kõrge ehitusmaterjalide hinna juures alles lõpule viia, ei pruugi uusarenduste hinnad üldse langeda.

Augustis läbi viidud uuring näitas, et isegi praeguste turuhindade, inflatsiooni, kasvavate kommunaalmaksete ning, mis kõige tähtsam, üürihindade kasvu juures usub enamik vastanud elanikkonnast, nimelt 50%, et kodu on kasulikum osta kui üürida. Argumendid on peamiselt praktilist laadi, näiteks võib laenumakse olla praegustes oludes turul pakutavast üürist sageli väiksem. Samuti võtavad inimesed arvesse turvalisust (endale kuuluva kinnisvara korral ei saa üürileandja ootamatult teatada, et soovib üürniku väljakolimist) ja hindavad võimalust kinnisvara vajadusel maha müüa. Üha enam elanikke peab ka korteri ostmist piisavalt paindlikuks investeerimisviisiks, sest siis on võimalus see välja üürida või turu kasvades korral kasumiga maha müüa ja otsida endale järgmine sobiv eluase.

Eelseisev talv saab meie kõigi jaoks olema tõsine proovikivi ning võib muuta inimeste valmidust kodu osta – küttearved sunnivad paljusid tõsiselt mõtlema, kas pidada silmas ainult korteri hinda või vaadata ikkagi laenukulusid koos kommunaalmaksetega ja korteri potentsiaalse väärtusega tulevikus. Asjatundjate sõnul võivad energiatõhusate elamute ja uusarenduste küttearved olla umbes 3–4 korda väiksemad kui nõukogudeaegsetes kortermajades.