Mis juhtub siis, kui rahakott kodulaenu maksetele vastu ei pea?

Enamiku Eesti kodulaenude baasintress kuue kuu euribor kukkus. Foto: Sander Ilvest

Kuigi laenuga ostetud kodust loobumist üritavad vältida nii kinnisvara ostjad kui ka pangad, esineb aegajalt olukordi, kus laenuvõtja satub makseraskustesse ja tuleb kaaluda kodu müüki. Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova selgitab, millised on sellises olukorras kasulikumad valikud.

Ajutiste makseraskuste puhul pakuvad pangad lahendusi, mis aitavad laenuvõtjal keerulise aja üle elada. Selleks on võimalik taotleda maksepuhkust, pikendada laenu tähtaega või taotleda intressimäära alandamist. Kui panga pakutud maksegraafiku restruktureerimise lahendustest ei piisa ja laenumaksed käivad endiselt üle jõu, tuleb kodust loobuda. Mida varem selles selgusele jõutakse ja seda enesele tunnistatakse, seda parem, sest koostöös pangaga on võimalik leida lahendused, mis võimaldaks võlgnevused katta ja eluga edasi liikuda.

Kui võlgnevus on juba suureks kasvanud, aga laenusaaja ei tee lahenduste leidmise nimel kootööd, tuleb pangal sekkuda ja hakata laenukahjude korvamiseks vara ise realiseerima. Laenu väljastamisel seatakse panga kasuks 1. järjekoha hüpoteek – see tähendab, et pangal on võimalik algatada täitemenetlus vara müümiseks.

Ise vara müüa on alati kasulikum

Sundmüügi eelduseks on laenulepingu tingimuste oluline rikkumine, eelkõige kuumaksetega võlgu jäämine. Sundmüügi võimalusest hoolimata on panga huvides istuda laenusaajatega ühe laua taha ja arutada, kuidas lahendada olukorda ilma, et pank peaks hakkama tagatiseks olevat vara müüma. Ühegi panga huvi ei ole kiiresti ja erakorraliselt laenulepingut üles öelda. Pank soovib alati leida kliendile taskukohase lahenduse laenu tagasimaksmisega jätkamiseks.

Kui siiski selgub, et ainus väljapääs on vara müümine, eelistavad pangad, et müügiga tegeleks kinnisvara omanik, mitte kohtutäitur või pank ise. See on mõistlikum, sest üldjuhul jääb nii müüjale rohkem rahalisi vahendeid alles, jäävad ära kohtutäituri kulud ning tõenäoliselt saadakse vabal müügil ka kõrgem hind. Kui pank näeb, et laenusaaja on koostööaldis, tegeleb aktiivselt vara müügiga, tema hinnaootus on turutingimustes realistlik ega põhjusta müügi venimist, ollakse tavaliselt valmis vastu tulema ka müügi tähtaja osas.

Hind peab vastama turuolukorrale

Kui aga omanik ise vara müügiga ei tegele või tal on ebarealistlikud ootused hinnale, võib pank alustada täitemenetlust. See tähendab, et vara asub müüma kohtutäitur, kes teeb seda oksjoni teel, kooskõlastades pangaga alghinna. Esmane alghind seatakse vara turuhinna, mitte laenujäägi järgi. Kui selle hinnaga müük ei õnnestu, alandatakse pangaga kokkuleppel hinda seni kuni leitakse ostja. Oksjonil saadud müügihinnast tasutakse esmalt laenujääk, võlgu olevad intressid ja viivised ning muud kulud, mida pank on teinud vara säilitamiseks – näiteks kindlustusmaksed. Müügihinnast tuleb tasuda ka täituritasud. Kõik, mis jääb üle, kuulub tagatise endisele omanikule, kelleks on enamasti laenusaaja.

Panga eesmärgiks on saada müügist võimalikult kõrge hind ka seetõttu, et siis on laenusaajal võimalik saada algkapital uue kodu soetamiseks. Paraku saadakse oksjonimüükidel siiski enamasti madalam hind kui vabatahtliku müügi korral.

Ka makseraskuste korral tasub teha koostööd pangaga

Ka juhul, kui pank on juba pöördunud kohtutäituri poole, on laenusaajatel või tagatise omanikul võimalus ise müügiprotsessile kaasa aidata, kui selleks on soovi. Näiteks on olnud juhtumeid, kus tagatis müüakse küll kohtutäituri kontrolli all, kuid tagatise omaniku aktiivsel osalemisel. Sellisel juhul tuleb müügi korraldamine ja detailid kooskõlastada kohtutäituriga.

Kui pangal ei ole võimalik laenusaajatega mingit kontakti saada, pole müügiks muud võimalust kui enampakkumise väljakuulutamine. Kahjuks tuleb ette ka olukordi, kus laenuvõtjad ennast varjavad ja arvavad, et probleemi lahendamisega pole vaja tegeleda, kuid selline suhtumine ajab olukorra tavaliselt ainult hullemaks. Varakult peetud aus ja avatud suhtlus pangaga aitab õigel ajal sobilikke lahendusi leida ning ära hoida võimalikke raskusi tulevikus, näiteks uute laenude taotlemisel.