Paide notar: kinnisvara ostmisel järelmaksuga tuleb olla tähelepanelik

Järvamaa uus notar Eve Põtter. Foto: Erakogu

Kinnisvara müümisel tuleb ette, et ostja soovib maksta selle eest järelmaksuga. Paide notar Eve Põtter selgitab, milliseid reegleid tuleb järgida, et kõik laabuks tõrgeteta ja nii ostja kui ka müüja õigused oleksid kaitstud.

Põtteri sõnul saab kinnisvara järelmaksuga osta kahel viisil. „Esiteks saab tehingu vormistada nii, et ostja saab koheselt kinnisvara omanikuks ja ostuhinna tasumise tagamiseks koormatakse objekt hüpoteegiga,“ selgitas ta. See annab müüjale õiguse nõuda kinnisasja sundmüüki, kui ostja ei tasu kinnisvara eest kokkulepitud viisil. „Sellisel juhul ei pea ostja ka müüjalt remondi tegemiseks nõusolekut küsima ja müüjal pole samal ajal ohtu, et tema kinnisvara ära rikutakse,“ lisas Põtter.

Teine võimalus osta kinnisvara järelmaksuga on selline, et ostja saab kinnisvaraobjekti omanikuks alles pärast seda, kui on ostuhinna täielikult tasunud. „Kui kokkulepe sõlmitakse nii, et ostja saab kinnisvara omanikuks pärast selle eest tasumist, siis saab kanda kinnistusraamatusse ostja kasuks eelmärke. See tagab, et ostjal on õigus nõuda müüjalt pärast ostuhinna tasumist kinnisvaraobjekti omandiõiguse üleandmist,“ märkis Põtter. „Sellise tehing puhul on aga müüja riskid suuremad, sest tal ei ole võimalik objekti ilma ostja nõusolekuta kellelegi teisele müüa ka siis, kui ostja satub makseraskustesse ning näiteks tekib vaidlus selle üle, kas ja kui palju peab müüja tasutud ostuhinnast ostjale tagastama.“

Kõige turvalisem järelmaksuga ostu kokkulepe on notari sõnul seega selline, kus ostja saab kohe kinnisvara omanikuks ning ostuhinna tasumist tagab hüpoteek ehk kinnisasja pandiõigus. „See annab müüjale suurema kindluse ja vähendab riske ning ka ostja ei pea omandiõiguse üleandmise pärast muretsema,“ sõnas Põtter. „Kui ostja lubab tasuda kinnisvara eest osade kaupa ja ei võta pangast laenu, siis tuleb meeles pidada, et müüjatel ei ole ostja maksevõime hindamiseks sellist võimalust ega oskust nagu näiteks pangal,“ toonitas Põtter. „Seega tuleb omanikul arvestada, et kui ostja ostuhinda ei tasu, siis jäävad tema kanda ka kõik võla sissenõudmisega seotud kulud ning hüpoteegi seadmisel tuleks arvestada, kas müüjal on õigus neid panditud kinnisvaraobjekti müügi korral tagasi nõuda.“

Mis võib juhtuda siis, kui ostu-müügi leping teha ilma notarita?

Kinnisvara müümisel järelmaksuga tuleb ette juhtumeid, kus osapooled teevad omavahel kokkuleppe kinnisvara eest tasumise osas ja lepivad kokku, et notari juurde minnakse alles siis, kui kogu summa on müüjale tasutud. „Selline lahendus on aga ostja jaoks väga riskantne, sest ostja ja müüja vahel ilma notarita sõlmitud müügileping on õigustühine ei anna ostjale mingit õigust nõuda müüjalt kinnisvara omandiõiguse üleandmist,“ toonitas Põtter. „Ostja saab selle paberiga ehk tõendada, et on müüjale raha maksnud, kuid ainus, mida müüja pahatahtlikkuse vastu teha, on nõuda makstud raha tagastamist. Kinnisvara omanikuks jääb ikkagi müüja, sest omanik on see, kelle andmed on kantud kinnistusraamatusse.“

Kinnisvara ost ja müük järelmaksuga võib olla teatud asjaoludel mõistlik valik, kuid see nõuab läbimõeldud kokkuleppeid. Põtter soovitab kõigil pooltel alati konsulteerida notariga, et teha turvaline ja mõlema poole huve ning võimalusi arvestav tehing ning kogu oma vahel kokkulepitu tuleks ka notarile avaldada. Notaritel tuleb ette olukordi, kus müüja ja ostja notari juures ütlevad, et neil on kõik omavahel kokku lepitud ja tuldi ainult vormistama ning ei mõisteta, et kõik mis on kokkulepitud peab tuleviku vaidluste ärahoidmiseks kajastuma ka kirjalikus kokkuleppes, mis sünnib seal samas notari laua taga. „Üksnes osalejatelt saadud teabe põhjal saab notar lepingusse kirja panna konkreetse kinnisvara müügi tingimused nagu hinna, kuidas ostja teeb osamakseid, millal võtmed üle antakse, milline on müüdava asja seisukord ja puudused kuni selleni välja, mis saab siis, kui müüja või ostja kokkulepet rikub,“ loetles Põtter.

“Kinnisvara omandiõigusele üleandmisele suunatud kokkuleppeid ei saa sõlmida köögilaua taga, need peavad olema sõlmitud notariaalses vormis ning notar on osalejate erapooletu õigusnõustaja,“ toonitas Põtter.