Maa korralise hindamise puhul huvitab inimesi maa väärtuse arvutus

Foto: www.maaamet.ee

Maa-ameti klienditoele laekus nädala jooksul pärast maa korralise hindamise tulemuste avalikustamist enim küsimusi maa väärtuse arvutuse kohta, aga abi on vajatud ka minu.kataster.ee-st detailsema info leidmisel. Samuti on nädal pannud proovile IT-süsteemi.

Hindamistulemuste avalikustamise esimestel päevadel tuli Maa-ametil selgitada, et maamaks ei kasva sama kiiresti kui maa väärtus, vaid valdavalt 5 korda vähem ja sedagi 10%-liste sammudega. Hindamise kohta on tulnud ligi 100 küsimust, need puudutavad reeglina konkreetseid maid, näiteks miks on ühe maa väärtus kasvanud nii palju kordi, aga mõne kõrvalasuva maa väärtus rohkem või vähem, miks on muutunud maa sihtotstarve või kuhu on kadunud kõlvik.

Enamik küsimus tuleneb sellest, et metoodika on esmapilgul keeruline ja vajab mõistmiseks veidi süvenemist. Mõned inimesed ei ole minu.kataster.ee-s üles leidnud hindamislehte ehk kohta, kus näeb 2022. aasta väärtuse andmeid. Metoodika kirjelduse leiab Maa-ameti veebilehelt teema all „2022. aasta maa korraline hindamine“. Sealt leiab ka 3-minutilise kasutusvideo, mis näitab, kuidas minu.kataster.ee-s maa väärtuse infoni jõuda ja hindamislehel detailsemat infot näha.

Maa korralise hindamise tulemustega tutvumise ja tagasiside andmise aeg ei ole piiratud, kuid soovitav on seda teha 2023. aasta juuni lõpuks, et Maksu- ja Tolliamet saaks võimalikult korrektsed andmed maamaksu prognooside arvutamiseks.

Oluline on teada, et erinevate hindamismudelitega hinnatud maid ei saa omavahel võrrelda, sest erineva kasutusega maade väärtus kujuneb erinevalt. Näiteks võib kahe omadustelt sarnase maatüki väärtus erineda mitu korda, kui ühe maa sihtotstarve on elamumaa (hinnatakse ehitusmaa mudeliga) ja teisel maatulundusmaa (hinnatakse 4 erinevas osas kasutades 4 erinevat mudelit).

Samas hindamismudeliga hinnatud lähestikku asuvate maade väärtuse erinevusel võib olla mitmeid põhjuseid, selleks tuleb võrrelda arvutuskäikusid. Ehitusmaadel võib suure erinevuse anda paiknemine eri asukohaklassides. Erinevus võib tulla erinevast pindalast või veekogu lähedusest.

Hindamisel jagatakse maad sihtotstarbe järgi nelja rühma, st rakendatakse peamiselt 4 hindamismudelit:

1) ehitusmaa mudeliga hinnatakse eelkõige elamumaad, ärimaad ja tootmismaad, aga ka maatulundusmaa õuemaad jt ehitamiseks mõeldud maad.

2) põllumajandusmaa mudeliga hinnatakse maatulundusmaa haritava maa ja loodusliku rohumaa kõlvikud.

3) metsamaa mudeliga hinnatakse maatulundusmaa metsamaa kõlvikud.

4) aktiivse turuta maa mudeliga hinnatakse transpordimaad, jäätmehoidlamaad, üldkasutatavat maad jm maad, millega tavaliselt turul ei kaubelda.

Lisaks kasutatakse Tallinna ja Tartu kesklinna piirkondades ehitusmaa hindamiseks ehitusõiguse mudelit. Ehitusõigus on oluline väärtus mõjutav tegur ka mujal, kuid masinloetavate detailplaneeringu andmete puudumise tõttu ei saanud seda 2022. aasta hindamisel laiemalt kasutada.

Kõige kallimad on ehitusmaad, mis 2022. aasta maa korralise hindamise tulemusel moodustavad 71% Eesti maa väärtusest hõlmates vaid 4% pindalast. Seevastu metsamaa, mis katab 49% Eesti pindalast, annab vaid 8% koguväärtusest. Siinkohal tuleb rõhutada, et ehitusmaad hinnati ilma ehitisteta ja metsmaad hinnati ilma sellel kasvava metsata.

Segadust on lisanud asjaolu, et hindamistulemuste avalikustamisel tekkis kõlviku andmete sünkroniseerimisel ka väike tehniline tarkvaraline probleem, mida ikka uutes infosüsteemides juhtub.

Vea ulatus ei olnud suur:

- 3,9% maaüksustest on kõlvikute pindalad suuremad kui maatüki pindala ja süsteem näitab õigest tulemusest kõrgemat väärtust;

- 3,5% maatükkidest on õuemaa kõlviku asemel muu maa kõlvik ja süsteem näitab õigest tulemusest madalamat väärtust (õuemaa hinnatakse ehitusmaa mudeliga, mis on kalleim, seevastu aktiivse turuta maa on madalaima väärtusega).

Veaga tegeleb Maa-ameti IT-partner (KeMIT), andmeid korrastatakse jooksvalt ja arvutatakse ümber ka hindamistulemused.