Skandinaavia ehitussektori raskused võivad peatselt mõjutama asuda Eesti väikelinnade ostjaid

Kõige elavam korteriturg on Harju maakonnas. Foto: Shutterstock

Tänavuse sügise esimene kuu möödus Eesti korteriturul võrdlemisi ootuspäraselt, mille juures hooajaliselt tehingute arv 1773 ühiku juures võrreldes augustiga mõnevõrra alanes (-8,4%), jäädes ka aastatagusega võrreldes 7,8% võrra madalamale. 

2023. aasta esimese üheksa kuu vältel on keskmiseks korteritehingute arvuks kujunenud aga 1754 tehingut, mille juures võib olenemata teatavast stabiilsusest endiselt väita, et üleüldist makromajanduslikku olustikku arvestades on tehingute arv elamispindade turul jätkuvalt pigem kõrge. Võrreldes augustiga oli aga turuaktiivsuse alanemine ka Eestis geograafilisel tasandil laiapõhjaline, mille juures tehingute arv suurenes ainuüksi Lääne, Ida-Viru, Saare ja Võru maakonnas, viidates üsna ühetaolistele turudünaamika muutustele kogu Vabariigi ulatuses.

Kuigi aastatagune võrdlusbaas on 2023. aasta IV kvartalist ennekõike novembrist järsult madalam ning turuaktiivsus võib võrreldes aastatagusega asuda nii korterite kui ka üksikelamute turul taas suurenema, püsib siiski arvatavalt tänane suhteliselt madal tehingute arvuga periood ka veel 2024. aastal ning üleriigiliselt taaskordselt algava kasvutsükli ajaline määratlemine saab regioonide baasil olema veidi erinev. Kuigi laenuraha kallinemine on lõpusirgel või on ehk ka juba täiel määral lõppenud, kanduvad monetaarpoliitilised kui ka hetkelise tööturu halvenemisega seotud tegurid kinnisvaraturule üldiselt üle teatava ajalise viitega. Seetõttu on ka veel veidi ennatlik prognoosida, et 2024. aasta kevadest võiks alata kuigi kiire taaskordne hooajaline kasvutrend üheskoos võimaliku taaskordse kasvutsükli algusega, kuid seda ei saa muidugi ka teoreetiliselt välistada. Tänavu III kvartalis võis mitmetes Eesti maakondades märgata, et väljaspool maakonnakeskusi alanes turuaktiivsus I kvartaliga taaskordselt analoogsele tasemele, viidates ka valg- ja vastulinnastumise trendi üsna järsule taandumisele, mis seni on suuresti aset leidnud eeskätt viimaste aastate halvenenud elamispinna kättesaadavuse tõttu.

Korteritehingute arv on 2023. aastal olnud Eestis seni 2016. aastaga sarnasel tasemel

Kuigi tehingute arv on pikemat aega olnud eelnevatest aastatest tunduvalt madalam, iseloomustades üldplaanis 2016. aastaga sarnast turusituatsiooni, ei ole siiski elamispindade turul saanud jätkuvalt laiapõhjalisest hinnalangusest Eestis rääkida. 2023. aasta septembris Eesti korteriturul tehtud tehingute puhul kujunes mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1992 €/m2, mida oli 2,2% vähem kui augustis, kuid siiski 2,6% rohkem kui 2022. aasta septembris, kuid senist kuust kuusse statistilist hinnalangust on pigem mõjutanud muutunud tehingute struktuur, kus uute korterite osakaal on asunud taanduva ehitusaktiivsuse ja vähenenud uute korterite ettemüügi taustal alanema. Kuigi uute korterite müük on 2022. aasta IV kvartalist olnud nii Tallinnas kui Tartus kordades tagasihoidlikum kui varasemalt, on seevastu aga näiteks mitmetes Eesti väikelinnades olnud arendusprojektide edu jätkuvalt üle ootuste hea. Sarnaselt aastatega 2007 - 2008 võib ka taoline trend olla aga pelgalt ajutine, kuid ülemäära ei maksaks tänases olukorras tollase perioodiga otseseid võrdlusi siiski luua.

Skandinaavia ehitussektori raskused võivad asuda mõjutama väikelinnade ostjaid

Väikelinnade korteriturud on Eestis seni pidanud makromajanduslikele sündmustele oluliselt paremini vastu kui Tallinn või Tartu, mille juures väikelinnade hinnalangus on olnud seni oluliselt mõõdukam või pole seda mõnes piirkonnas isegi veel esile kerkinud. Arvestades aga, et peamiselt Põhja-Eesti väikelinnades ja alevikes on suurel hulgal leibkondi, kelle lõikes meesterahvad on ajalooliselt käinud laialdaselt Soomes, Rootsis ja Norras tööl, võib sealsete peamiselt ehitussektoriga seotud negatiivsete trendide jätkuva süvenemise taustal ajalise viitega ka veel 2024. aasta I pooles kannatada saada just Eesti väikeasumite elamispindade turg. Eesti väikelinnade korteri- ja elamuturul olid just viimastel aastatel suuresti esindatud kõrgemahinnaliste tehingute osas leibkonnad, kes olid otseselt või kaudselt Skandinaavia tööturuga seotud, mistõttu siiski pikemas vaates taoline ostujõu tugi väikeasumite turul püsib, võimaldades demograafiliste tegurite toel ka spekulatiivse elamuehituse teatava normaaltaseme püsimist. Seda, et Skandinaaviast võiks Eestisse tagasi tulla aga suurel hulgal eestlasi, kes siis siin suuresti kinnisvara soetama või üürima asuksid, näib aga hetkel vähetõenäoline, kuna pendelrännet harrastavad isikud on juba tegelikkuses siinsed alalised elanikud.

Eesti väikeasumite elamispindade turul võivad likviidsusriskid alles realiseeruda

Kuna väikelinnades on ka üüritootluste kasv olnud võrreldes Tallinna ja Tartuga tänavu mõnevõrra kiirem, püsib vähemalt lühiajaliselt oht, et osaliselt ei ole võimalikud likviidsusriskid veel Eesti väikelinnades adekvaatsel määral realiseerunud, kuigi nende realiseerumist oleks juba võinud turul tegelikkuses 2023. aasta I pooles täheldada. Madala efektiivsusega turgudele jõuavad aga sageli negatiivsed tegurid üle olulise ajalise viitega, mille juures 2024. aasta vaates on siiski tõenäolisem, et tiheasustusega piirkondade lõikes asub tehingute osakaal taas suurenema ning ääremaastumine kui globaaltrend ka Eestis endiselt püsib, mille juures viimase ajutist võimendumist toetab tänases keskkonnas just madala lisandväärtusega tootmissektori ettevõtete laialdane sulgemine.

Tööpuudus on ootuspäraselt 2023. aastal suurenemas ning kasv jätkub arvatavalt ka veel vähemalt 2024. aasta alguses, kuid hetkel on veel ajalooliste tasemetega võrreldes Eestis tööpuudus pigem madal ja tööhõive kõrge, mille juures ka kinnisvaraturul ei ole tarbijakäitumise lõikes kuigi laialdaselt märgata, et töökoha kaotamist veel kardetakse ja seetõttu kodu soetamist või üürimist edasi lükatakse. Need, kes tänasel hetkel suuresti töötuks on jäänud või on jäämas, ka tõenäoliselt seda juba ise ennetavalt teavad või vähemalt oma tööandja käekäiku nähes aimavad, mistõttu on nad ennast juba kinnisvaraturul osavõtust arvatavalt eraldanud. Üldiselt aga näib, et tänane peamiselt tööstussektori raskendatud käekäik on suuresti mõjutanud elanikkonda, kes kinnisvaraturul ostu-müügitehingute turul nagunii kuigi laialdaselt ei ole esindatud olnud ning kui, siis jällegi Eesti väikeasumite kontekstis, mitte niivõrd Tallinnas või Tartus või ka nende vahetus lähiümbruses. Tööturu edasisi muutusi arvesse võttes on seega jällegi põhjust oodata, et Tallinna ja Tartu korteriturgude taastumine leiab siiski pikemas vaates Eesti väikeasumitega võrreldes aset kiiremini, kuid lühiajalises vaates võib parem elamispinna kättesaadavus väikekohtade turgu toetada ka veel oodatust pikemaajaliselt.

Müügipakkumise kasv üldplaanis peatunud, pakkumishinnad segmenditi endiselt langenud

2023. aastast on kolm kvartalit möödunud ning kuigi turul on olnud II kvartali algusest täheldada likviidsuse paranemist, hinnalanguse peatumist ning ka müügipakkumise surve stabiliseerumist, on siiski makrokeskkonna järjepideva halvenemise taustal ootused turu edasise võimaliku paranemise osas pidevalt edasi lükkunud. Kui esmalt võis oodata uue kasvutsükli algust eeskätt 2023. aasta IV kvartalist, siis hetkel juba pigem näib, et kuigi 2024. aasta kevadel leiab aset taaskordne hooajaline turuaktiivsuse tõus, siis tänane tehingute arvu ja ehitusaktiivsuse madalseis jätkuvalt püsib ning suuremad panused võib pigem panna hinnatasemete taaskordse kasvutrendi osas pigem 2024. aasta II poolele. Nagu käesolevates ülevaadetes varasemalt korduvalt mainitud, on põhjust suuresti oodata esmalt viiteid laenuraha taaskordsest odavnemisest, millele teatava ajalise nihkega on omakorda põhjust oodata tehingute arvu suurenemist paralleelselt majanduskasvu kiirenemisega, mis ühtlasi viib mõningase ajalise viitega pakkumismahu vähenemiseni ja likviidsuse paranemiseni, luues laiapõhjaliselt aluse uuele hinnakasvu trendile.

Pikemas vaates võiks oodata taaskordselt jõudmist koroonakriisi eelse perioodiga sarnase hinnakasvu trendi trajektoorile, mis jäi keskmiselt 3 kuni 6 protsendi vahemikku aastas. Taolise hinnakasvuga keskkonnas püsiks pikemaajaliselt elamispinna kättesaadavuse paranemise trend, kus potentsiaalse elanikkonna sissetulekute kasv oleks keskmiselt kiirem kui nende poolt soetatavate elamispindade aastane hinnatõus. 2023. aasta keskpaigast on küll üldplaanis elamispinna kättesaadavuse paranemine alanud, kuid viimaste aastate äärmiselt kiire hinnatõus ja senine järsult kallinenud laenuraha tempo hoiab siiski lähituleviku vaates paljude leibkondade jaoks kvaliteetse kinnisvara kättesaamatuna. Nooremapoolsete isikute osas on jällegi alust arvata, et üsna suur hulk noori alahindavad täna ajalist perioodi, kui kaua nad enne oma nn päris kodu soetamist peavad tulevikus üüriturul osalema, kuid tegemist on pigem globaalse, mitte niivõrd lokaalse, trendiga.

Makrokeskkonnast otseselt sõltumatute elukohavahetuste taustal võib tänases turukeskkonnas arvestatav osa ostjaskonnast langetada ostuotsuseid, mida nad varasemalt ei oleks ehk langetanud, soetades suurema elamispinna asemel väiksema, soetades kvaliteetsema elamispinna asemel vähem kvaliteetsema või liikudes sarnase elamispinna soetamiseks suurematest piirkondadest eemale, kuna sealne kinnisvara on soodsam. Viimase tõttu on ehk ka hiljutiste kvartalite olukord, kus uute korterite broneeringute osas on Tallinnas ja Tartus suuresti kaubaks läinud just 4- ja rohkematoalised korterid, tingitud Eesti demograafilistest teguritest ning pakkumise kvaliteedist ja struktuurist, kus hulk laulva revolutsiooni perioodil sündinud ostjaskonda on näiteks üksikelamu ostmise asemel leppinud hoopis rohkematoalise korteriga. Laulva revolutsiooni põlvkond on täna endiselt turul suurimaks trendide suunajaks, kuid nende poolt loodavad trendid on siiski ajas üheskoos vastavate isikute vanusega muutuvad, sest kui aastatel 2013 - 2021 soetati suuresti kortereid, siis tänaseks soovib neist hulk liikuda aga edasi rohkematoaliste korterite ja elamute turule, mille mõjusid on ka suuresti juba täheldada näiteks Tallinna ja Tartu 2-toaliste korterite üüriturul, kus likviidsus ei ole enam suurenenud pakkumismahu taustal kuigi atraktiivne ehk taoliste korterite väljaüürimine on raskendatud.

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2023